Podatek od sprzed. nieruchom. – 2006 spadek, 2009 dział, 2010 sprzedaż.

Witam,

Chciałbym Państwa poprosić o pomoc w zakresie dość zawiłej – ze względu na daty poszczególnych etapów sprawy i zmiany prawa w tym okresie – sytuacji prawno-podatkowej, w jakiej znalazł się mój ojciec, a dotyczącej podatku od sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawo do lokalu mieszkalnego, nabytego wcześniej w drodze spadku (w 1/5) i częściowego działu spadku (w pozostałych 4/5).

Oto szczegółowy opis sytuacji:

1. W 2006r. zmarła moja ciocia, siostra mojego ojca. W skład masy spadkowej o łącznej wartości 199.155,94 zł wchodziło:

a) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego o wartości 47.970,- zł

b) działka o wartości 81.000,- zł

c) samochód osobowy Fiat 126p o wartości 100,- zł

d) środki pieniężne w bankach 70.085,94 zł.

Postanowieniem sądu z 2007 roku spadek został podzielony między 5-cioro spadkobierców po równo (po 1/5, czyli po 39.831,19 zł). Jednym ze spadkobierców był mój ojciec.

Należny podatek od spadku został zapłacony w całości.

2. W 2009 r. w wyniku częściowego działy spadku (umowa notarialna między spadkobiercami) mój ojciec stał się wyłącznym właścicielem spółdzielczego własnościowego prawo do lokalu mieszkalnego (pkt. 1.a), którego wartość w tym momencie określono na 70.000,- zł.

Z umowy nie wynika, co się dzieje z innymi składnikami masy spadkowej, jednakże stan faktyczny (który może być poparty właściwymi oświadczeniami) był taki, że w zamian za otrzymanie w/w spółdzielczego prawa do mieszkania mój ojciec zrzekł się praw do pozostałych składników masy spadkowej.

Mój ojciec nie był nigdy w tym mieszkaniu zameldowany ani w nim nie mieszkał.

3. W 2010 r. przedmiotowe mieszkanie (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego) zostało sprzedane za kwotę 145.000,- zł. W momencie sprzedaży byliśmy przekonani (bazując m.in. na – jak się okazało nie do końca prawidłowej – opinii prawnej) o tym, że dział spadku będzie traktowany jako naturalna kontynuacja postępowania spadkowego, a co za tym idzie będą się go tyczyły przepisy podatkowe obowiązujące w 2006 r. W szczególności chodzi o fakt, że ówczesne brzmienie ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zmuszało do zapłaty podatku od sprzedaży m.in. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, jeżeli nabycie zostało dokonane przed upływem 5-ciu lat – ten przepis dopiero dodała ustawa z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw oraz zmodyfikowała ustawa z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

4. Na skutek pojawiających się niejasności w tym temacie mój ojciec wystąpił o interpretację indywidualną do Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach, który niestety nie podzielił jego (opisanego w punkcie 3) stanowiska. W w/w interpretacji uznano m.in., iż nabycie nieruchomości w części przekraczającej udział spadkowy stanowi o nowej dacie nabycia nieruchomości w tej części, która przekracza udział nabyty w spadku. Innymi słowy wniosek z interpretacji jest taki: podatek od sprzedaży nieruchomości należy zapłacić, aczkolwiek od 4/5 wartości sprzedaży (posiadaczem 1/5 mój ojciec został w momencie nabycia spadku i tylko do tej części stosuje się przepisy z 2006 r.).

Interpretacja wspomina o możliwości obniżenia podatku o wydatki na „cele mieszkaniowe”, z której to możliwości zapewne skorzystamy, ale w ograniczonym zakresie (maksymalnie obniżenie podstawy opodatkowania o 10.000,- zł).

Równocześnie interpretacja nie wyjaśnia czy (a tym bardziej w jaki sposób) na wysokość podstawy opodatkowania mają wpływ:

a) koszty utrzymania nieruchomości po śmierci mojej cioci (czynsz, opłaty – ok. 8.000,- zł),

b) koszty notarialne związane z umową o częściowy dział spadku,

c) pozostałe składniki masy spadkowej, których w drodze nabycia spadku współwłaścicielem w 1/5 był mój ojciec, a których się zrzekł w zamian za uzyskanie wyłącznego prawa własności do przedmiotowego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Przedmiotowa interpretacja indywidualna znajduje się do pobrania pod adresem:

Pytania moje do Państwa są takie:

A) Czy tok rozumowania Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach, przedstawiony w interpretacji indywidualnej jest prawidłowy, tzn. czy na pewno dział spadku stanowi o nowej dacie nabycia nieruchomości lub jej części?

B) Czy istnieje inna podstawa prawna, pozwalająca na uniknięcie zapłacenie podatku od sprzedaży nieruchomości (czy to w ogóle, czy to bazując na fakcie, że śmierć mojej cioci nastąpiła w 2006 r., kiedy to obowiązywały ‘stare’ przepisy w tym zakresie – przyp., że obowiązujący w 2006 r., a nieobowiązujący później podatek od spadku został zapłacony w całości)?

C) Jeśli podatku nie da się uniknąć, to jak na jego wartość mogą wpłynąć koszty utrzymania nieruchomości (opisane w punkcie 4a), koszty notarialne związane z umową o częściowy dział spadku, a przede wszystkim fakt zrzeczenia się praw do pozostałych części masy spadkowej (opisane w punkcie 4b) – przypominam, że w zamian za nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego o zmieniającej się wartości 47.970,- zł w dniu nabycia spadku, 70.000,- w dniu częściowego podziału spadku i 145.000,- zł w dniu sprzedaży, mój ojciec zrzekł się na rzecz pozostałych spadkobierców praw do pozostałych części spadku (na podst. wartości podanych w punkcie 1. wartość zrzeczenia wynosi: 39.831,19 – [(1/5)* 47.970]= 30.237,19 zł)? Nadmienić tu należy (być może) również, że wartość tychże składników prawdopodobnie była wyższa (większa wartość działki) w dniu częściowego działu spadku, kiedy to nabycie przez mojego ojca pozostałych 4/5 praw do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i zrzeczenie się 1/5 praw do pozostałych składników spadku nastąpiło.

D) Czy zarekomendują Państwo jeszcze jakiś sposób (poza wydatkowaniem pieniędzy na ‘cele mieszkaniowe’) na skuteczne wyeliminowanie lub obniżenie należnego podatku w wyżej opisanej sytuacji?

Kuriozum całej sytuacji dodaje fakt, że gdybyśmy wcześniej wiedzieli o tym, że jednak podatek będzie należało uiścić, to mój ojciec nieruchomość przed sprzedażą przekazałby mi w darowiźnie – pieniądze ze sprzedaży i tak miał zamiar (i to zrobił) przekazać mnie – a ja w 2011 r. zakupiłem inną nieruchomość, więc podatku w takiej sytuacji nie byłoby. No ale bazowaliśmy na (prawdopodobnie) nie do końca kompetentnych poradach…

Nadmienię tutaj, że próbowałem znaleźć w Internecie opis choćby trochę podobnej sytuacji – niestety bez powodzenia, stąd moja prośba do Państwa o pomoc.

Oczywiście deklaruję również, że jeśli Państwo znają skuteczną receptę na mój problem i poświęcą nieco swojego wolnego czasu, jestem zdecydowany za taką poradę zapłacić. Jeżeli wymagane jest spotkanie – również jest to oczywiście możliwe (najchętniej rejon Kraków-Kielce).

Jeżeli to możliwe, bardzo proszę o podanie przepisów, interpretacji IS, orzeczeń NSA itp., które umożliwiają korzystne dla nas i trudno-podważalne przez organy podatkowe rozwiązanie opisanej sytuacji.

Nieśmiało zwrócę uwagę, że ze względu na nieuchronnie zbliżający się termin płatności podatku, zależy mi na dość szybkiej Państwa reakcji.

Jeszcze raz uprzejmie proszę Państwa o pomoc, za którą z góry gorąco dziękuję.

Pozdrawiam,

Ziemowit