eGospodarka.pl

eGospodarka.plPoradyPodatkiRozliczenia roczne › Rozliczanie amortyzacji z wynajmu mieszkania prywatnego


2018-07-31 20:29 autor: sawq

396 odsłon

Rozliczanie amortyzacji z wynajmu mieszkania prywatnego

Witam serdecznie,

kupiłem nowe mieszkanie od dewelopera i wkrótce zacznę je wynajmować (na pokoje - każdy pokój to oddzielna umowa).

Mam zamiar rozliczać ten najem (przynajmniej w pierwszym roku) na zasadach ogólnych, aby skorzystać z amortyzacji nieruchomości oraz zakupionego przeze mnie wyposażenia do mieszkania.

Fakty:

- mieszkanie nowe

- wartość początkowa mieszkania 410 000 zł, koszty odsetek od kredytu oleje i farby akty notarialne = 430 000 zł

- zakup mieszkania sfinansowany kredytem

- odstępne miesięczne uzyskiwane z najmu w wysokości 2000 zł

- każdy pokój ma swoją umowę najmu

Mam w związku z tym kilka pytań:

1. Co oznacza zapis, że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat? Czy jeśli zacznę amortyzacje teraz, to później nie mogę z niej zrezygnować przez 10 lat, nawet jeśli mi się to nie będzie opłacało i będę chciał przejść na ryczałt?

2. Rozumiem, że nowe mieszkanie jest amortyzowane po stawce 1,5%. Czy po wynajmowaniu mieszkania przez 5 lat (60 miesięcy), będę mógł przejść na stawkę amortyzacyjną 10%? Czy ta zasada amortyzacji na poziomie 10% tyczy się tylko mieszkań kupionych z rynku wtórnego, które już były zamieszkiwane przez 5 lat? Czy jest to niezależne od formy rozliczania (ryczałt lub zasady ogólne) przez te 5 lat?

3. Czy każdy element wyposażenia mieszkania muszę rozliczać po innej stawce amortyzacyjnej wynikającej z Klasyfikacji Środków Trwałych? (czyli inna stawka na lodówkę, inna na pralkę, inna na oświetlenie, inna na meble), tak jak w poniższym przykładzie?

4. Czy z zasady dobrze liczę amortyzację roczną poniżej?

430 000 * 1,5% = 6450 zł

3000 zł * 10% = 300 zł (lodówka) (zakładana 10% stawka amortyzacji z Klasyfikacji Środków Trwałych)

8000 zł * 20% = 1600 zł (meble) (zakładana 20% stawka amortyzacji z Klasyfikacji Środków Trwałych)

2000 zł * 10% = 200 zł (piekarnik i pralka) (zakładana 10% stawka amortyzacji z Klasyfikacji Środków Trwałych)

6000 zł (suma odsetek kredytu hipotecznego za cały okres wynajmowania mieszkania = 5 miesięcy)

Po zsumowaniu powyższego wychodzi = 14550 zł kosztów

Dochód z wynajmu 2000 zł * 5 = 10000 zł (sierpień-grudzień)

podatek dochodowy= 10 000 zł - 14 550 zł = - 4 550 zł   [co oznacza, że dostanę zwrot całej zapłaconej zaliczki podatku]

5. Jeżeli powyższe wyliczenia są poprawne, to czy w kolejnym roku ma to wyglądać tak samo?

Zasady ogólne:

2000 zł * 12 = 24000 zł (roczny dochód z najmu)

12000 zł (suma odsetek kredytu hipotecznego za cały rok)

24000 zł – (12000 8550) = 3450 zł

wraz z dochodem z najmu przejdę na drugi próg podatkowy = 32%

3450 zł * 32% = 1104 zł (podatek do zapłacenia)

Koszty z ryczałtu dla porównania:

24000 zł * 8,5% = 2040 zł (podatek do zapłacenia)

Będę wdzięczny za pomoc i sugestie.

[ porady z tej kategorii ]

UDZIELONE ODPOWIEDZI

  • 2018-08-02 13:11 autor odpowiedzi: eGospodarka.pl - Dział Podatkowy

    1.       Nie. Tutaj chodzi o to, że amortyzacji nie rozliczymy wcześniej niż przez 10 lat. Mówiąc innymi słowy – maksymalna roczna stawka amortyzacji to 10%. Tutaj jednak mamy mieszkanie nowe – nie możemy w związku z tym z takiego dobrodziejstwa skorzystać. Stawka amortyzacji (w skali roku) to zaledwie 1,5%

    2.       Nie będzie można zmienić stawki amortyzacji. Nadal będzie to 1,5%

    3.       Proszę pamiętać, że środkami trwałymi są obecnie rzeczy o wartości początkowej powyżej 10.000 zł. Te tańsze od razu wpuszczamy w koszty

    4.       Prawie dobrze. Z tym że amortyzację policzył Pan za cały rok. Trzeba ją na początku rozbić na miesiące (odpisy amortyzacyjne są naliczane od miesiąca następującego po tym, w którym środek trwały oddano do używania). Nadto tak jak pisałem wyżej, gdy wartość początkowa nie przekracza 10.000 zł, nie trzeba amortyzować.

    Podatki nie są skomplikowane. Niezrozumiałe są jedynie działania i "myśli" osób je tworzących. Doradca podatkowy, nr wpisu 12444

    Oceń odpowiedź 0 0

    skomentuj | odpowiedz


DODAJ ODPOWIEDŹ:

Powiadom mnie emailem, gdy ktoś jeszcze odpowie na to pytanie

ZOBACZ PODOBNE PYTANIA

Publikowane w serwisie porady mają charakter edukacyjny i nie mogą być traktowane jako profesjonalne konsultacje dotyczące konkretnych przypadków. Redakcja ani wydawca serwisu nie ponoszą odpowiedzialności za skutki wykorzystania zamieszczanych porad.



Porady - pytania i odpowiedzi

Podobne artykuły

  • Zaliczka na poczet najmu bez obowiązku podatkowego VAT

    Zaliczka na poczet najmu bez obowiązku podatkowego VAT

    Dla usług najmu ustawodawca przewidział szczególny moment powstania obowiązku podatkowego. I tak zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy o VAT, w przypadku tych czynności obowiązek podatkowy powstaje w momencie wystawienia faktury. Przy czym ...

  • Najem prywatny w podatku VAT

    Najem prywatny w podatku VAT

    Najem prywatny na tle podatku dochodowego nie jest działalnością gospodarczą. Nie rejestruje się tutaj firmy i nie opłaca obowiązkowych składek do ZUS. Inne, aniżeli w przypadku firmy, są też zasady rozliczania tego podatku. Rozwiązania ...

  • Remont użyczonego mieszkania nie jest przychodem właściciela

    Remont użyczonego mieszkania nie jest przychodem właściciela

    W przypadku gdy korzystający z użyczonego mieszkania przeprowadzili w nim remont bez zgody właściciela, to poniesione z tego tytułu nakłady nie będą stanowić przychodu dla tego właściciela - uznał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w ...

  • Prywatny najem mieszkania pozbawia odliczenia VAT z działalności?

    Prywatny najem mieszkania pozbawia odliczenia VAT z działalności?

    Podstawowym prawem podatników podatku od towarów i usług jest możliwość odliczenia podatku naliczonego, czyli VAT-u zawartego w dokonanych zakupach. Trzeba jednak pamiętać, że prawo to jest ograniczone, gdy obok czynności opodatkowanych ...

Szukaj pytań i odpowiedzi



Zadaj pytanie

Nie możesz znaleźć odpowiedzi? Zadaj pytanie w kategorii Rozliczenia roczne

Eksperci radzą

Ostatnio udzielone odpowiedzi

Tematy

Poprzednie pytania