Witam,

Chciałbym Państwa poprosić o pomoc w zakresie dość zawiłej – ze względu na daty poszczególnych etapów sprawy i zmiany prawa w tym okresie – sytuacji prawno-podatkowej, w jakiej znalazł się mój ojciec, a dotyczącej podatku od sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawo do lokalu mieszkalnego, nabytego wcześniej w drodze spadku (w 1/5) i częściowego działu spadku (w pozostałych 4/5).

Oto szczegółowy opis sytuacji:

1. W 2006r. zmarła moja ciocia, siostra mojego ojca. W skład masy spadkowej o łącznej wartości 199.155,94 zł wchodziło:

a) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego o wartości 47.970,- zł

b) działka o wartości 81.000,- zł

c) samochód osobowy Fiat 126p o wartości 100,- zł

d) środki pieniężne w bankach 70.085,94 zł.

Postanowieniem sądu z 2007 roku spadek został podzielony między 5-cioro spadkobierców po równo (po 1/5, czyli po 39.831,19 zł). Jednym ze spadkobierców był mój ojciec.

Należny podatek od spadku został zapłacony w całości.

2. W 2009 r. w wyniku częściowego działy spadku (umowa notarialna między spadkobiercami) mój ojciec stał się wyłącznym właścicielem spółdzielczego własnościowego prawo do lokalu mieszkalnego (pkt. 1.a), którego wartość w tym momencie określono na 70.000,- zł.

Z umowy nie wynika, co się dzieje z innymi składnikami masy spadkowej, jednakże stan faktyczny (który może być poparty właściwymi oświadczeniami) był taki, że w zamian za otrzymanie w/w spółdzielczego prawa do mieszkania mój ojciec zrzekł się praw do pozostałych składników masy spadkowej.

Mój ojciec nie był nigdy w tym mieszkaniu zameldowany ani w nim nie mieszkał.

3. W 2010 r. przedmiotowe mieszkanie (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego) zostało sprzedane za kwotę 145.000,- zł. W momencie sprzedaży byliśmy przekonani (bazując m.in. na – jak się okazało nie do końca prawidłowej – opinii prawnej) o tym, że dział spadku będzie traktowany jako naturalna kontynuacja postępowania spadkowego, a co za tym idzie będą się go tyczyły przepisy podatkowe obowiązujące w 2006 r. W szczególności chodzi o fakt, że ówczesne brzmienie ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zmuszało do zapłaty podatku od sprzedaży m.in. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, jeżeli nabycie zostało dokonane przed upływem 5-ciu lat – ten przepis dopiero dodała ustawa z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw oraz zmodyfikowała ustawa z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

4. Na skutek pojawiających się niejasności w tym temacie mój ojciec wystąpił o interpretację indywidualną do Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach, który niestety nie podzielił jego (opisanego w punkcie 3) stanowiska. W w/w interpretacji uznano m.in., iż nabycie nieruchomości w części przekraczającej udział spadkowy stanowi o nowej dacie nabycia nieruchomości w tej części, która przekracza udział nabyty w spadku. Innymi słowy wniosek z interpretacji jest taki: podatek od sprzedaży nieruchomości należy zapłacić, aczkolwiek od 4/5 wartości sprzedaży (posiadaczem 1/5 mój ojciec został w momencie nabycia spadku i tylko do tej części stosuje się przepisy z 2006 r.).

Interpretacja wspomina o możliwości obniżenia podatku o wydatki na „cele mieszkaniowe”, z której to możliwości zapewne skorzystamy, ale w ograniczonym zakresie (maksymalnie obniżenie podstawy opodatkowania o 10.000,- zł).

Równocześnie interpretacja nie wyjaśnia czy (a tym bardziej w jaki sposób) na wysokość podstawy opodatkowania mają wpływ:

a) koszty utrzymania nieruchomości po śmierci mojej cioci (czynsz, opłaty – ok. 8.000,- zł),

b) koszty notarialne związane z umową o częściowy dział spadku,

c) pozostałe składniki masy spadkowej, których w drodze nabycia spadku współwłaścicielem w 1/5 był mój ojciec, a których się zrzekł w zamian za uzyskanie wyłącznego prawa własności do przedmiotowego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Przedmiotowa interpretacja indywidualna znajduje się do pobrania pod adresem:

Pytania moje do Państwa są takie:

A) Czy tok rozumowania Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach, przedstawiony w interpretacji indywidualnej jest prawidłowy, tzn. czy na pewno dział spadku stanowi o nowej dacie nabycia nieruchomości lub jej części?

B) Czy istnieje inna podstawa prawna, pozwalająca na uniknięcie zapłacenie podatku od sprzedaży nieruchomości (czy to w ogóle, czy to bazując na fakcie, że śmierć mojej cioci nastąpiła w 2006 r., kiedy to obowiązywały ‘stare’ przepisy w tym zakresie – przyp., że obowiązujący w 2006 r., a nieobowiązujący później podatek od spadku został zapłacony w całości)?

C) Jeśli podatku nie da się uniknąć, to jak na jego wartość mogą wpłynąć koszty utrzymania nieruchomości (opisane w punkcie 4a), koszty notarialne związane z umową o częściowy dział spadku, a przede wszystkim fakt zrzeczenia się praw do pozostałych części masy spadkowej (opisane w punkcie 4b) – przypominam, że w zamian za nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego o zmieniającej się wartości 47.970,- zł w dniu nabycia spadku, 70.000,- w dniu częściowego podziału spadku i 145.000,- zł w dniu sprzedaży, mój ojciec zrzekł się na rzecz pozostałych spadkobierców praw do pozostałych części spadku (na podst. wartości podanych w punkcie 1. wartość zrzeczenia wynosi: 39.831,19 – [(1/5)* 47.970]= 30.237,19 zł)? Nadmienić tu należy (być może) również, że wartość tychże składników prawdopodobnie była wyższa (większa wartość działki) w dniu częściowego działu spadku, kiedy to nabycie przez mojego ojca pozostałych 4/5 praw do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i zrzeczenie się 1/5 praw do pozostałych składników spadku nastąpiło.

D) Czy zarekomendują Państwo jeszcze jakiś sposób (poza wydatkowaniem pieniędzy na ‘cele mieszkaniowe’) na skutecz